El impulso de San Francisco para convertir los edificios de oficinas en hogares depende de esta simple idea

Aug 12, 2023

Convertir los antiguos edificios de oficinas del centro de San Francisco en viviendas no será una tarea fácil, ya que los altos costos, los pisos anticuados y los inquilinos existentes en los edificios son sólo algunos de los obstáculos que los desarrolladores deben superar.

Los edificios desolados todavía necesitan estar en lugares donde la gente quiera vivir.

“La esperanza no es una estrategia”, dijo Nick Romito, cofundador y director ejecutivo de VTS, una empresa de datos de gestión de activos y arrendamiento. "La esperanza de que si lo conviertes, vendrán... bueno, mucho depende de dónde esté ese edificio".

Si bien el distrito financiero del centro de la ciudad de Nueva York alberga una serie de conversiones exitosas de oficinas a viviendas, también necesita un vecindario vibrante, con animados cafés, tiendas de comestibles y más.

“Eso no es lo mismo para San Francisco”, dijo Romito. "La infraestructura y el costo de convertir un edificio son parte del asunto", dijo. "Pero me preocuparía más, incluso si puedes convertirlo, ¿quién quiere vivir allí?"

Romito habla con la confianza de un neoyorquino sobre los desafíos que enfrenta San Francisco. También tiene su piel en el juego, con oficinas en el Embarcadero Center, una de las propiedades de uso mixto más grandes de la costa oeste, que conecta el distrito financiero de la ciudad con la Bahía de San Francisco.

Hace una década VTS despegó, ofreciendo un servicio que Romito caracteriza como Salesforce CRM, -0,45% de la industria del arrendamiento de oficinas. Fue ayudado por su Rolodex de los principales propietarios. Romito anteriormente fue corredor en el sector de oficinas notoriamente de fiesta o hambruna de la ciudad de Nueva York, mientras que en un puesto anterior supervisó una cartera de millones de pies cuadrados de espacio para oficinas.

La agitación en las propiedades de oficinas significa que muchos antiguos clientes ahora usan sus datos para ayudar a darle sentido a la carnicería que se avecina, mientras que los propietarios enfrentan costos de endeudamiento mucho más altos desde que la Reserva Federal comenzó a aumentar rápidamente las tasas de interés objetivo, una montaña de deuda vencida y otros decisiones difíciles.

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"¿Qué es más barato?" dijo Romito. “¿Es más barato agregar comodidades en un edificio zombi, agregar uno o dos pisos, para crear una mejor experiencia? ¿O es más barato derribar todo el edificio, reconstruir algo más y rezarle a Dios para que lo alquile?

San Francisco no es una gran ciudad según los estándares globales (ocupa el puesto 17 en Estados Unidos por población), pero sus problemas recientes son notorios, desde una reciente fuga de población hasta una crisis local de fentanilo y preocupaciones sobre la seguridad pública que se expresan con frecuencia. Dar nueva vida a viejos edificios de oficinas suena como una solución tentadora para un problema de vivienda que ha ido creciendo a un ritmo in crescendo, después de décadas de nuevas iniciativas de vivienda que fueron rechazadas.

Al igual que otras ciudades importantes de California, la ola de personas sin hogar en San Francisco incluye cada vez más a personas mayores. La crisis del fentanilo que asola a Estados Unidos empeora aún más la situación en San Francisco.

Como dijo el alcalde London Breed en junio a Bloomberg en una entrevista: "Los problemas relacionados con los opioides han hecho algo en nuestra ciudad y en otras ciudades importantes, como algo que nunca antes había visto".

Ahora quiere que se tomen medidas para combatir el “pesimismo del que todo el mundo habla”. Como parte de ese impulso, Breed llamó a la comunidad tecnológica no sólo a “ganar dinero desde San Francisco”, sino a quedarse e invertir en soluciones a sus problemas.

Warren Wachsberger, director ejecutivo de Aecom Capital, una filial de Aecom ACM, -0,35%, dijo que renovar los viejos edificios de oficinas no es tan sencillo. "Menos del 1% de todas las unidades de apartamentos en construcción a nivel nacional son conversiones de oficinas a residenciales, a pesar del amor de todos por ellas", dijo Wachsberger, hablando desde Los Ángeles.

“Muchos edificios probablemente no funcionarán”, dijo Wachsberger, observando que a menudo es necesario perforar los gruesos pisos de concreto de las oficinas y revisar los sistemas de plomería y calefacción, lo que aumenta el dolor de cabeza con los códigos de construcción locales.

"Es mucho más fácil y barato demolerlo y empezar de nuevo desde cero", afirmó. "Eso significa comprar edificios esencialmente al costo del terreno".

Wachsberger dijo que las esperanzas de una expansión del esfuerzo de conversión de oficinas a residenciales en Los Ángeles en la década de 2000 probablemente dependan de incentivos para los desarrolladores y que los edificios estén en lugares donde la gente quisiera trabajar, comer, vivir y comprar. “Hasta que eso no pueda regresar, es difícil crear la vitalidad que había antes de la pandemia”, dijo.

El centro de San Francisco sigue vacío, incluso cuando la ciudad hace un esfuerzo notable para lograr calles más limpias y seguras a raíz de la pandemia. El objetivo es hacer que más trabajadores de oficina vuelvan a los viejos patrones de desplazamiento, incitándolos a comprar un café por la mañana, un sándwich o una bebida después del trabajo.

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Pero su tasa de desocupación de oficinas sigue siendo alta, del 27,1% durante el segundo trimestre, según Cushman & Wakefield CWK, +2,08%. La firma de bienes raíces espera que las vacantes en San Francisco aumenten durante el resto de este año, a medida que expiren unos 4 millones de pies cuadrados de contratos de arrendamiento.

Como parte de su esfuerzo de recuperación, la ciudad se ha vuelto más estricta con el uso de drogas al aire libre en los últimos meses. A más largo plazo, planea reducir a la mitad el número de personas sin hogar en los próximos cinco años, renovar la zonificación del centro y eventualmente convertir edificios de oficinas poco apreciados para otros usos, incluida la vivienda.

También ha habido mucho revuelo este año en torno a las tecnologías de inteligencia artificial, que han sido de gran ayuda para grandes empresas como Apple AAPL, -4,80%, Amazon AMZN, +8,27%, Alphabet GOOG, -0,18%, Microsoft MSFT, + 0,34%, Meta META, -0,79%, Nvidia NVDA, +0,37% y Tesla TSLA, -2,11%, al tiempo que provocó un repunte más amplio del mercado de valores.

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El equipo de investigadores de Gabriella Sierra en Cushman & Wakefield en San Francisco dijo en una perspectiva del segundo trimestre que la presencia en expansión anticipada de la IA podría revivir parcialmente la huella de la industria tecnológica en la ciudad.

Pero no es probable que la IA sea una panacea para los problemas financieros de la ciudad, particularmente ahora que San Francisco proyecta que su déficit presupuestario se ampliará a $1.3 mil millones para el año fiscal 2027-28.

Romito dijo que a pesar de un "pequeño renacimiento" en la demanda de arrendamiento de oficinas en el último trimestre por parte de empresas centradas en la inteligencia artificial y financiación de capital de riesgo, probablemente no sea "suficiente para mantener un mercado".

Las acciones cerraron al alza el lunes, con el S&P 500 SPX, -0,53% y el Nasdaq Composite Index COMP, -0,36% anotando los siete meses más fuertes para comenzar un año en décadas. El repunte del -0,43% del Dow Jones Industrial Average ha sido más modesto; Según FactSet, ha aumentado un 7,3% en lo que va del año.

La mayoría de los préstamos hipotecarios estadounidenses se venden en acuerdos de bonos con respaldo del gobierno, similares a los bonos del Tesoro. Esto es lo que importa en la financiación de la vivienda después de que Fitch rebajara sus máximas calificaciones crediticias AAA de la deuda estadounidense, así como de Freddie Mac y Fannie Mae.

Joy Wiltermuth es editora de noticias y reportera senior de mercados con sede en San Francisco.